不動産売却成功の3ステップ｜早期売却・複雑な相続に真摯に対応

不動産売却をご検討中の方へ、岩手県奥州市の「村上不動産企画」が、売却を成功に導くポイントをご紹介します。当社では、オフィスのある奥州市を中心に、岩手県央の盛岡市・紫波町や、県南の花巻市・北上市、金ヶ崎町・平泉町・一関市、そして宮城県北を対象エリアに、さまざまな不動産のご相談に対応しています。不動産に関することであれば、何でもお気軽に当社へご相談ください。

売却を成功させる3つのステップ

Step1物件情報を整理する

不動産売却は、不動産業者に査定を依頼することから始まります。査定については、不動産業者が現地調査で現況を把握しますが、それ以前の基本的な情報を網羅しておくと、現地調査に入る前に大まかな査定額をご提示することができたり、売却に有利に働くさまざまなポイントが見えてきたりします。わかる範囲で結構ですので、あらかじめ物件の情報をまとめておきましょう。

用意しておきたい物件情報

所在地
名義人
築年数
売却希望時期
物件の種類………………戸建て・マンション・賃貸アパート・駐車場・更地等
物件の状況………………居住中・空き家・賃貸中等
面積………………………土地・建物、共有住宅の場合は専有面積

Step2相場価格・相場のスケジュールを知る

毎年行っている地価調査データを国土交通省が公表しています。まずはそちらをチェックしてみるとよいでしょう。あくまでサンプル値ですので、実際には建物の有無や築年数、周辺の状況によって評価額は変わってきます。しかし、あらかじめ所有する不動産のおおよその価格を想定しておくことで、不動産業者の査定内容に踏み込んで尋ねることもできるようになります。

また、中古住宅の売却を検討されている方は、引っ越しされる方の多くなる4月以前、つまり2～3月に不動産市場の動きが活発化しますので、その時期をねらうと高い値段での取引が期待できます。その時期に向けて、前年秋くらいから販売活動をスタートできるとよいでしょう。

Step3よい不動産会社を選ぶ: 不動産売却は不動産業者へ依頼することになりますので、納得のいく結果につなげてもらえるような業者を選ぶことが大切です。実績や活動内容、企業情報については、ホームページで開示していることが多いため、事前にチェックしておきましょう。その他には、次の2点に注意してみると、満足できる売却につながるかもしれません。

不動産売却の事情や、これだけはしたくないといった要望をしっかり伝えておくことで、不本意な売却活動を避けられます。人の話をきちんと聞くということは、簡単なようで誰にでもできるものではありません。しっかりと話を聞いてくれて、誠実な態度で売却活動を進めてくれる業者を選びましょう。

不動産に関することは、さまざまな専門知識が必要になります。通常、不動産売却は一生に何度も経験するものではありません。それだけに、わからないことがあると不安に感じてしまうもの……。そういった不安を和らげてくれるような、わかりやすく丁寧な説明をしてくれる専門家（不動産業者）であれば安心ですね。質問しやすい雰囲気があるかどうかも大切なポイントです。

不動産売却の基礎知識

売り主所有の不動産を、不動産会社が直接買取ることを「買取」といいます。市場価格よりも低い価格となってしまいますが、不動産をスピーディーに現金化したい場合などにおすすめの方法です。直接売買するため、仲介手数料は発生しません。宣伝活動をしないため、周囲に売却を知られることなく、確実に現金化することができます。

不動産買取について詳しくご説明しています早く売りたい方
【当社買取】

媒介契約を結んだ不動産会社を通じて、市場で不動産物件の宣伝活動をし、買い手を探す方法です。買い手が見つかるまで数ヶ月から半年程度時間がかりますが、市場価格で売却することができます。また、購入希望者が見つかった場合にも、条件面での交渉が可能です。また、売買契約に際し、不動産業者へ仲介手数料を支払います。媒介契約には3つの種類があり、それぞれの事情に合わせた契約を結ぶことができます。

不動産売却の流れについてもこちらでご説明しています高く売りたい方
【仲介売却】

ご自身の意志から購入したわけではない相続不動産や、空き家・空地を持て余してしまっている方は少なくありません。これらも、ただ放置するのではなく、活用・運用したり、売却して現金化したりするなど、放置すること以外にさまざまな方策があります。放置した空き家はさまざまなトラブルが生じるリスクも抱えているため、何らかの手立てをしておく必要があります。

不動産相続の問題点、空き家・
空地のリスク等についてご説明しています相続・空き家・
空地の相談

売却にかかる費用

不動産取引には、諸費用が発生します。ケースバイケースですが、売却時に発生する費用で代表的なものには、印紙税、仲介手数料、司法書士費用、譲渡所得税などがあります。ここでは簡単にご説明していますが、軽減税率適用など、その時々の社会状況に合わせて変化しますので、実際に売却する時点で、それぞれの基準を確認してください。

売買契約書には、国の定めた税額の収入印紙を貼る必要があります。これが印紙税です。売買契約書は売り主用と買い主用の双方の分、合わせて2通作成します。2通ともに印紙が必要となり、双方が印紙税を負担することになります。なお、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものに関しては、「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」により軽減税率が適用されます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

契約書記載の契約金額	印紙税額（※）
10万円超～50万円以下	200円
50万円超～100万円以下	500円
100万円超～500万円以下	1,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	1万円
5,000万円超～1億円以下	3万円
1億円超～5億円以下	6万円
5億円超～10億円以下	16万円
10億円超～50億円以下	32万円
50億円超	48万円

※契約書1通ごとに印紙税がかかります。上記は軽減税率適用後の価格です。契約書記載の契約金額が、10万円以下のものは軽減措置の対象とならず（税率200円）、1万円未満のものは非課税となります。

不動産取引の仲介をした際に、取引金額に応じて一定の割合の報酬を不動産業者へ支払う必要があります。通常、不動産を売却したときに発生する費用のうち、最も大きな金額となります。法令で上限が定められていますが、実際には、上限に設定している不動産業者がほとんどです。また、仲介手数料には消費税が発生します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売買価格	仲介手数料割合	計算
200万円以下の部分	5％	売却額×5％＋消費税
200万円～400万円以下の部分	4％	売却額×4％＋消費税
400万円超の部分（※）	3％	売却額×3％＋消費税

不動産の購入時に住宅ローンなどを組んでいた場合、通常、抵当権が設定されています。ローンが完済していたとしても、抹消登記の手続きをしないかぎり、登記簿に記載されています。売却時には、司法書士に依頼して、抹消登記の手続きを行う必要があり、通常、1～数万円程度の報酬を支払うことになります。

不動産売却で発生した利益には「譲渡所得税」が課税されます。次の計算式で譲渡所得金額を算出し、プラス部分に課税されることになります。取引をした翌年の1～3月に、確定申告で譲渡所得として申告する必要があります。また、申告することで、住民税額にも影響が出てきます。計算方法については、国税庁のホームページで詳しく説明されていますので、参考にしてください。

課税譲渡所得金額＝譲渡費－取得費－譲渡費用－特別控除
譲渡費	不動産の売却価格
取得費	売却した不動産の購入価格など（建物部分は減価償却） ↓ 例）購入代金や仲介手数料など
譲渡費用（諸経費）	不動産を売却するのにかかった費用 ↓ 例）仲介手数料や登録免許税（司法書士費用）など
特別控除	不動産を売却した際に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例

仲介売却の売り主と不動産業者が媒介契約を取り交わす際に、レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）へ登録すると買い主を募りやすくなります。レインズとは、不動産流通機構（国土交通省指定機関）が、全国の不動産情報を取りまとめているコンピューターネットワークシステムです。

レインズに登録された情報を、購入希望者が問い合わせることで、不動産取引のマッチングが実現する仕組みです。全国公開といっても、一般の人は閲覧できず、特定の指定をすれば人目に触れることなく安心して買い手を探すことができます。レインズへの登録は一般媒介契約では任意ですが、専属専任媒介契約と専任媒介契約では義務付けられています。

知っておきたい不動産業者との契約の注意点

査定額が高額だと、その金額で売却できると考えてしまうかもしれませんが、そうとはかぎりません。相場価格をはるかに超える価格で市場に出した場合、早々には買い手は見つかりません。結果、値下げを繰り返し、それだけ売却に時間がかかり、気がついたら数年が経過……、ということにもなりかねません。査定額が市場相場からみて妥当なものかは、複数業者への査定依頼で比較したり、売り主様自身が相場価格をチェックしたりすることで判断できます。

不動産業者が仲介手数料を最大化するために、他の不動産会社へ情報を故意に隠したり買い主への紹介を断ったりして、売却希望の不動産を独占してしまうことを「囲い込み」といいます。こういったことが起こらないよう、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売り主の利益をきちんと確保するためにも、レインズへの登録が義務付けられています。